부동산펀드와 부동산투자회사(REITs : 리츠)

작년까지만 해도 엄청난 수익률, 엄청난 판매량을 보이던 리츠인데 최근 '급속 냉각'이라는 단어가 붙었다. 뉴스를 통해서 그 이유를 살펴보니 주식시장의 유동성으로 인하여 리츠보다 더 높은 수익률을 제공한 특정 섹터의 주식투자로 눈을 돌리는 투자자가 많아졌기 때문이라고 한다. 하지만, 우리나라에서 부동산이라는 투자재산 자체는 꾸준히 공부해야한다고 생각한다. 내가 굉장히 궁금했던 부동산펀드와 리츠에 대해서 포스팅할 예정이다.

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• 부동산펀드

 

자본시장법을 따른다. 금융위의 사전등록이 필요하며 금융위에서 감독을한다. 부동산펀드의 운용자는 투자신탁, 투자회사, 합자회사가 있다. 운용책임음 집합투자업자(대표 펀드매니저)이다. 부동산펀드는 앞서 언급했던 것처럼 펀드 재산의 50%이상 부동산에 투자하는 펀드를 일컫는다. 국내 부동산 중 취득 후 1년 내로 처분이 금지되며, 부동산개발사업이 가능하다. 기본적으로 공모를 통해 자금모집이 이루어지지만 사모펀드 형태로 자금이 모집되기도 한다. 투자자의 비율제한이 없다는 것이 특징이다. 차입이 가능하다.

 

 

 

• 리츠

부동산 투자회사법을 따른다. 국토해양부의 인가가 필요하다. 운용업자의 감독은 국토교통부에서 이루어진다. 부동산투자회사는 말그대로 회사형태이기 때문에 주요결정사항은 부동산펀드의 집합투자업자가 아닌 이사회 또는 주주총회에서 결정된다. 리츠역시 국내 부동산 취득후 1년내로 처분이 금지된다. 비상장된 리츠는 부동산개발사업에 투자불가하며 분기말 리츠 총자산의 80% 이상 부동산과 부동산관련 유가증권으로 구성되어야한다. 차입과 사채발행이 가능하다. 리츠는 기본적으로 공모를 통해 자금이 모집된다.(주식소요한도 있음) 사모발행도 있는데, 국민 연금등 23개 기관 중 하나가 전체지분의 30% 이상 인수시 가능하다.

 

추가로 리츠의 평가방법에 대하여 알아보자.

1. P/FFO를 통해서 비교한다. P는 price를 의미하며 FFO는 당기순이익과 감가상각비를 더한후 자산매각을 통한이익을 제외하여 구한다.
2. P/NAV 방법이 있다. NAV는 유명한 net asset value를 의미한다. NOI/ CAP RATE
3. 배당성장모형을 통해서도 평가 가능하다.